8月29日，江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“中南建设”，000961.SZ）发布2022年上半年业绩报告。这份成绩单中既有困难和不足，也有坚守和希望。

受市场调整影响，中南建设2022年上半年营业收入241.3亿元，同比下降37.3%。综合毛利率9.72%，同比下降6.59个百分点。面对挑战，公司上半年净亏损14.1亿元，其中归属上市公司股东的净亏损16.2亿元。

但好消息是，在全行业共同缩表出清的形势下，中南建设进一步压降有息负债。截至2022年上半年末，公司有息负债512亿元，比上年末减少109亿元，有息负债与经营规模比值保持行业最低水平。在民营房企经营性现金流几近枯竭的当下，中南建设2022年上半年经营活动产生的现金流净额48亿元，同比增加99.4%，连续5年保持正值，为公司安全经营提供保障。

2022年是房地产行业发展近30年来最艰难的一年，市场下行、销售下滑、房价下跌，民营房企普遍面临流动性紧缩，不少房企爆雷引发行业信任危机。覆巢之下，难有完卵。在这样的大变局之下，很少有企业能够独善其身，中南建设亦是如此。

但同时，作为行业内民营房企的代表，中南建设克服困难积极自救，多措并举守住安全底线。上半年，中南建设公开市场债务减少12亿元，年内还需偿还的仅2亿元，连续保持按时兑付记录。

这一次的行业调整带来的不仅仅是阵痛，更是一次再造重生。但也应认识到，于全球，中国房地产市场仍是最大市场；于国内，房地产行业是国民经济的支柱产业，是一个十万亿的大市场，房地产行业的长期发展没有变，虽然行业短期面临困境，但仍然值得坚守。

持续压降有息负债经营性现金流稳中有升

所有行业都在面临着变革,每一个组织和个体也不得不接受挑战。作为地产行业中的个体，能够作为的就是积极自救，量力而行改善经营状况。

长期以来，中南建设坚持不依赖有息负债的发展模式，上半年面对市场冲击，公司依然坚持原则，积极应对挑战，努力实现稳健发展。截至2022年6月末，中南建设有息负债（含期末应付利息）为511.7亿元，比2021年末减少109.4亿元，占负债总额的比例仅为17%，继续保持行业最低水平。

从负债质量看，融资结构持续改善，负债结构更趋合理。上半年有息负债中，银行贷款占比57%，非银行金融机构贷款占比约31%，债券占比约11%；短期借款和一年以内的有息负债合计194.9亿元，比2021年末减少45.8亿元。

有息负债大幅压降背后，是中南建设按时偿还公开市场债务的决心和表现。目前，行业内公开债务违约的房企不在少数，但中南建设持续兑现对投资人的承诺。

今年以来公司兑付的各项债务产品，包括3月支付20中南01、20中南02、21中南01年度利息，并支付回售的“20中南01”债券本金，合计9.94亿元；4月兑付建银6优A本息2.48亿元；5月兑付17中南01、19中南02、20中南01本息共计512万元；6月支付20中南建设MTN001年度利息，并兑付回售的本金3.55亿元，7月兑付建银7优A本息3.96亿元，支付21中南建设MTN001年度利息6800万元；8月兑付20中南建设MTN001年度利息并兑付回售的本金合计1.83亿元。2022年内，公司需偿还的公开市场债券仅剩2亿元。

对当前的房企而言，现金流就是压垮房企的最后一根“稻草”，重要性不言而喻。今年上半年，中南建设经营性现金流入467亿元，是一年内到期的各类有息负债（含期末应付利息）的2.4倍；经营活动产生的现金流净额48亿元，同比增加99.4%，连续5年保持正值。

现金流升，有息负债降，一升一降之间，企业经营安全性得到适度保障。反映到“三道红线”指标上，截至上半年末，中南建设净负债率85.16%，比2021年末下降7.61个百分点；剔除预收账款后的资产负债率79.05%，比2021年末下降1.42个百分点；扣除受限资金后的现金短债比0.61，比2021年末增加1个百分点。相比2021年末，各项指标有所改善，但整体仍有进步空间。

多举措力保交付稳定生产底盘

相比往年，2022年的特殊之处在于，部分城市停工和断供矛盾凸显，保交付、保民生、保稳定成为房地产行业和企业的当务之急。作为一家责任企业，中南建设始终坚定兑现对客户的交付的承诺。

今年上半年，中南建设打造的“美好立方”2.0升级版工地开放项目亮相，累计开放8城9个预交付项目，将房屋营造过程常态化透明展示，让业主在房屋建造阶段就亲身体验参与其中。

在项目集中交付期，中南建设持续加强全周期交付管理，包括8大阶段，59个管控点以及110个工程标准管理动作。为了保障交付，在项目交付前严苛监测，持续推进“过程及交付评估”、“鹰眼行动”等管控，完成335个标段次，10万余项指标检查；交付过程中，利用《集中交付SOP手册》，形成“场景+触点+流程”的服务标准化，上半年各区域公司客服交付大使总陪验时长超25000小时。

基于上述全周期交付保障，今年上半年，中南建设实现57个社区、32849套房屋品质交付，交付总量占行业TOP9。其中，部分项目交付得到一致好评，例如西安上悦城3月交付批次满意度100分，开封樾府3月交付批次满意度99分，海门春风里满意度99分。

自2021年下半年起，房地产市场急速降温，百强房企销售增速不断收窄。今年上半年，中央和地方多次出台各类稳定楼市的政策，但房地产销售市场依然低迷。在上半年房企销售业绩普遍呈现负增长的背景下，中南建设上半年房地产业务合同销售金额330.1亿元，建筑业务营业收入42亿元，新增项目合同总金额25亿元。在房地产行业整体下行阶段，公司两大主力业务均受到不同程度的冲击。

但截至上半年末，公司已有土地储备总面积约3704万平方米，合并报表范围已售未结资源达1331亿元，是2022年上半年结算收入的6.8倍，在同行中处于较高水平，同时对后续业绩也有一定支撑。建筑业务方面，成都地铁30号线航天立交站-惠王陵站、南京地铁11号线商务东街站等多地重大工程稳步推进，可见公司发展基础仍在，生产底盘稳定。

此外，公司经营的正向循环也一直迎来外部助力。今年5月和8月，其控股股东获得了2AMC的合作意向，预计支持规模达70亿元。有消息称，银行间市场交易商协会探讨通过中债增进公司增信支持民营房企发债融资，中南建设也是试点之一。

虽然目前房地产市场信心受损，但中央和地方多次出台利于房地产平稳健康发展的政策，且随着房贷利率下调、房地产金融监管有序放松以及整体信贷环境的改善，预计市场信心将受到正面影响，行业基本面在下半年有望逐步修复。在此背景下，中南建设也会一直坚守安全生命线，积极自救，等待行业春暖花开。